Para hacer frente al aumento de las tasas de interés, muchos canadienses extienden el vencimiento de sus hipotecas por más de 30 años. Pero, ¿cómo explicar este fenómeno? Probablemente sepa que hay dos tipos de hipotecas: préstamos de tasa fija y préstamos de tasa variable. En la mayoría de los casos, se supone que la tarifa plana se cobra con un pago fijo y la tarifa variable se cobra con un pago variable, pero este no es siempre el caso.
En realidad, hay tres tipos de hipotecas: hipotecas de tasa fija y dos tipos de hipotecas de tasa ajustable. 1 se llama variable (VRM) y el otro 1 se llama ajustable (ARM). En una hipoteca de tasa ajustable, los pagos se establecen en función de las tasas variables descontadas de la tasa principal del prestamista. Por el contrario, las hipotecas de tasa ajustable tienen pagos variables basados en la tasa de descuento a la tasa principal del prestamista.
Cuando hablamos de cancelaciones excesivas o negativas en las noticias, estamos hablando del impacto del aumento de las tasas de interés.Esto afecta el tiempo necesario para pagar una hipoteca de tasa ajustable y pago fijo. En este artículo, analizaremos las amortizaciones negativas y las realidades de las hipotecas a 90 años en Canadá de las que puede haber oído hablar en los medios de comunicación.
¿QUÉ ES LA DEPRECIACIÓN NEGATIVA?
La amortización se refiere al tiempo total necesario para pagar su hipoteca a plazos. El plazo máximo de amortización generalmente es de hasta 25 años para una hipoteca asegurada y 30 años para una hipoteca sin garantía.
Una cancelación negativa ocurre cuando los titulares de hipotecas de tasa ajustable (VRM) tienen que pagar más de lo que originalmente habían planeado. Esta extensión generalmente implica un aumento en las tasas de interés cuando los pagos de la hipoteca ya no son suficientes para cubrir los intereses y el capital. La cantidad impaga aumenta el saldo de la hipoteca en lugar de disminuir como debería.
Cuando su hipoteca se carga con un resultado negativo, el componente de interés de su pago de la hipoteca excede el monto de pago fijo, el interés se transfiere y se agrega al saldo principal. Con el tiempo, el saldo crece y debe más del monto original del préstamo.
Esto significa que el propietario está endeudado por un período de tiempo más largo, y el interés total pagado por la vida de la hipoteca aumenta significativamente.
¿CUÁNTOS CANADIENSES HAN SUPERADO EL PLAZO DE PAGO DE 30 AÑOS?
El analista de Desjardins Royce Mendes estimó recientemente que más del 6% de las carteras hipotecarias de los bancos más grandes de Canadá tenían vencimientos de más de 20 años en 2023, un aumento significativo en comparación con aproximadamente el 1% registrado allí hace 30 años.2.Hace apenas un año.
Según el último informe de RBC Capital Markets, las hipotecas de tasa variable de 2.600 millones de yenes tienen un vencimiento de más de 35 años, la mayoría de los cuales vencen entre mediados de 2025 y 2026.
La tendencia cada vez mayor hacia las amortizaciones negativas ha suscitado la preocupación de los expertos financieros y los reguladores sobre los riesgos asociados con esos largos vencimientos.
AUMENTO DE LA CARGA: DEMASIADO FUERTE Y DEMASIADO RÁPIDO
Recientemente hemos visto titulares sobre prestatarios con vencimientos de 70, 80 o 90 años. Tales vencimientos no se practican en Canadá, ni siquiera en el sector comercial, que generalmente se extiende a 40 años. Estas cifras solo están presentes temporalmente en el papel, por lo que cuando el prestatario de estos pagos alcanza la fecha límite, es necesario devolver el reembolso al calendario original.
Por ejemplo, si comienza con una depreciación de 25 años y un período de 5 años, deberá ajustar el pago para reducir el monto de la hipoteca a una depreciación de 20 años en la renovación. Los prestamistas pueden ofrecer un aplazamiento dando tiempo para volver al calendario de pago original, pero debe hacerlo lo antes posible para ahorrar en las tasas de interés.
ENTONCES, ¿CÓMO TERMINAN ESTOS PRESTATARIOS CON UNA HIPOTECA A 90 AÑOS EN PAPEL?
Las hipotecas de tasa ajustable (arms) cambian las tasas de interés y los pagos de la hipoteca en función de los cambios en la tasa principal del prestamista. Este pago fluctuante disminuye el saldo de la hipoteca con el tiempo, y los pagos de su hipoteca se ajustan, aumentando o disminuyendo en consecuencia. Este tipo de hipoteca nunca se cancela innecesariamente.
Por el contrario, los pagos de la hipoteca de tasa ajustable (ARM) permanecen fijos, mientras que las tasas de interés fluctúan según la tasa principal del prestamista. Por lo tanto, en lugar de aumentar los pagos mensuales, teniendo en cuenta los ajustes en las tasas de interés, el monto de la cancelación aumentará. Este tipo de hipotecas corren el riesgo de depreciación excesiva.
Las tasas de interés estables o reducidas no son un problema, ya que los pagos básicos de la hipoteca de tasa ajustable se realizan a tiempo y en su totalidad. Pero en el entorno en el que vivimos hoy, sin precedentes en la historia reciente, algunas hipotecas han alcanzado niveles de activación, un fenómeno poco conocido.
Cuando el pago de la hipoteca ya no cubre el pago del principal y el pago completo se distribuye a la parte porcentual, alcanza la tasa de activación. Este fenómeno solo se aplica a las hipotecas de tasa ajustable, pero no a las hipotecas de tasa ajustable (arms).
Si obtiene una hipoteca de tasa ajustable entre 2020/4 y 2022/3, corre el riesgo de alcanzar la tasa inicial debido a un ajuste de la tasa de interés por parte del Banco de Canadá destinado a contener las presiones inflacionarias. La activación tendrá que pagar una cantidad mucho mayor de lo que se le dio originalmente.
VRM Y ARM: EL MISMO PUNTO DE PARTIDA, RESULTADOS DIFERENTES
Los prestatarios que hacen un pago inicial de menos del 20% del monto de su hipoteca deben obtener un seguro de incumplimiento de alta tasa de la Autoridad canadiense de préstamos hipotecarios y vivienda (CMHC). Este seguro protege al prestamista en caso de incumplimiento. Estas hipotecas se conocen como hipotecas garantizadas.
Debido a que este seguro reduce el riesgo del prestamista, el prestamista puede ofrecer al prestatario un gran descuento en la tasa de interés. En 2,45 años, de 2020/3 a 2022/3, cuando la tasa principal se redujo al 2%, los clientes emitieron una hipoteca asegurada con un descuento en la tasa principal del 1% al 1,20%.Como resultado, la tasa de interés promedio en Nesto es de aproximadamente 1.40%.
